Проверка договора аренды нежилого помещения

Contents:

• Аренда нежилого помещения
• Возможные проблемы аренды нежилого помещения
• Проверка договора аренды нежилого помещения
• Пролонгация или перезаключение договора аренды нежилого помещения
• Прекращение договора аренды нежилого помещения
• Распространенные ошибки договоров аренды
• Субаренда и в чем ее опасность.

Аренда нежилого помещения

Для договора аренды нежилого помещения существенными условиями являются:

• предмет соглашения;
• размер арендной платы.

Если стороны, подписывая соглашение, не договорились насчет существенных условий, суд может признать договор недействительным. При этом стороны не могут ссылаться на недействительность соглашения, если своими действиями подтвердили его. Так, арендатор, который принял от арендодателя помещение и внес арендную плату, лишается права утверждать, что соглашение не было достигнуто.

Возможные проблемы аренды нежилого помещения

Чтобы избежать проблем в будущем, лучше перед подписанием соглашения провести проверку договора аренды нежилого помещения. Только квалифицированный юрист сможет указать на слабые стороны и спорные моменты в тексте документа. Однако и сторонам соглашения полезно знать, на что обратить внимание.

Так, предмет договора важно индивидуализировать, то есть описать и определить нежилое помещение, которое сдается в аренду. 

Как индивидуализировать помещение, которое является самостоятельным объектом недвижимости? Нужные сведения вы найдете на сайте Росреестра благодаря сервису справочной информации по объектам недвижимости. На этом же сайте можно заказать выписку из ЕГРН в электронном виде, в которой также будут отражены все необходимые сведения.

Укажите в договоре аренды нежилого помещения: 

• кадастровый номер; 
• адрес;
• площадь в квадратных метрах; 
• назначение;
• номер, тип этажа;
• номер помещения на поэтажном плане. 

Чтобы избежать споров, согласован ли объект, приложите к договору свежую выписку из ЕГРН и технический план помещения. На графической части плана отображается местоположение помещения – такое требование вы найдете в 24 статье Закона о государственной регистрации недвижимости. 

Как индивидуализировать помещение, которое не является самостоятельным объектом недвижимости? Это немного сложнее, поскольку такое имущество не находится на кадастровом учете, и выписку получить невозможно. Для индивидуализации такого помещения укажите в договоре:

• индивидуальные характеристики здания, в котором находится помещение;
• индивидуальные характеристики помещения.

Другими словами, опишите его местоположение и укажите площадь. Вы можете составить описание границ помещения в текстовом виде или подготовить графическое изображение (схему, план). Главное, чтобы было понятно, какую часть здания арендодатель передал в пользование арендатору.

Даже если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о части передаваемого в аренду объекта, такое описание, подписанное сторонами, позволит зарегистрировать договор аренды нежилого помещения. 

Проверка договора аренды нежилого помещения

Это трудоемкая процедура, требующая подготовки и глубоких знаний предмета. Профессиональную проверку договора аренды нежилого помещения может проводить только опытный юрист.

Экспертиза проходит в несколько последовательных этапов:

1. Проверка прав собственности, наличия обременений. Для этого эксперт заказывает выписку из ЕГРН. 
2. Проверка статуса юридического лица или ИП арендодателя через официальный сервис ФНС России.
3. Определение, нет ли судебных споров у арендодателя, нет ли у него долгов.
4. Изучение плана помещения, уточнение метража, сверка с замерами и документами. Проверка расположения стен и помещений на соответствие плану.
5. Распределение в договоре пожарных рисков, ответственности за оборудование.
6. Уточнение потенциально спорных пунктов, например, нет ли возможности в одностороннем порядке поднять арендную плату, предоставляются ли арендные каникулы, дается ли согласие на вывеску, есть ли счетчики и так далее.
7. Проверка пунктов, которые касаются ответственности за содержание придомовой территории, запрета на возмещение неотделимых улучшений.
8. Уточнение условий платы за односторонний отказ от договора. Если стороны предусмотрели возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке.
9. Определение, кто будет регистрировать соглашение, возьмет на себя оплату пошлин и посещение МФЦ.

Пролонгация или перезаключение договора аренды нежилого помещения

На практике под перезаключением контракта понимают подписание нового документа с теми же или измененными условиями. Возобновление договора аренды на тот же срок и на тех же условиях имеет место в случае, если по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Пролонгация – это продление срока действия договора аренды нежилого помещения. Она возможна только до истечения первоначального срока его действия: по соглашению сторон или автоматически при наличии соответствующей оговорки в самом документе.

Если договор аренды является договором присоединения, то это происходит путем подписания арендатором проекта соглашения, подготовленного арендодателем. В типовом проекте контракта, остается только согласовать сам предмет договора и прописать размер арендной платы, реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут разными в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.

В то же время в каждом конкретном случае арендодатель может по согласованию с арендатором изменить те или иные условия типового контракта. Например, если арендатор настаивает на включении в договор неустойки на случай досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. 

В любом случае при составлении проекта договора аренды и на этапе согласования его условий с арендатором юристу арендодателя необходимо проверить три основных вопроса. А именно – соответствует ли текст договора: 

• законодательству; 
• уже достигнутым с арендатором договоренностям;
• оптимальному с точки зрения арендодателя распределению прав и обязанностей между сторонами.

Прекращение договора аренды нежилого помещения

Гражданское законодательство предусматривает следующие права сторон:

• расторжение договора по соглашению сторон или по требованию одной стороны в судебном порядке; 
• отказ от договора (его исполнения), если контракт заключен на неопределенный срок, или это право предусмотрено контрактом.

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.

Необходимо отметить следующее. Во-первых, типовой договор не содержит специфические условия использования объекта аренды, поскольку целевое назначение арендуемого нежилого помещения может быть разным: от торгового до офисного.

Во-вторых, во многих нормах ГК РФ, регулирующих правоотношения сторон по договору аренды, указано, что положение статьи действует, если иное не предусмотрено договором. То есть законодатель предоставляет сторонам исключительное право при заключении договора установить именно те условия, которыми они по взаимному согласованию в дальнейшем будут руководствоваться. И это обстоятельство необходимо учитывать.

Распространенные ошибки договоров аренды

Первая ошибка – это игнорирование существенных условий контракта. Например, соглашение может подписать неуполномоченное лицо. Или же у одной из сторон нет прав собственности на объект. Серьезной ошибкой будет не указать и срок действия договора, порядок его изменения, продления, расторжения. В тексте должны быть четко обозначены условия оплаты, штрафов и неустойки.

Договор аренды имеет четкие требования, при игнорировании которых его можно признать незаключенным. Подписанный контракт должен соответствовать требованиям закона и делового оборота.

Вторая распространенная ошибка: нет полного описания предмета договора и не указаны его индивидуальные данные. В таком случае невозможно установить предмет аренды, а значит, контракт легко оспорить.

Третья ошибка – отсутствие актов приема-передачи. На практике при отсутствии приема-передачи (возврата) объекта контракт считается действующим (даже если сроки действия договора истекли).

Четвертая ошибка: попытка расторгнуть контракт в одностороннем порядке, если это не предусмотрено самим документом. В соответствии с действующим законодательством, если в договоре аренды не указана возможность одностороннего отказа от исполнения с предварительным письменным уведомлением, то такие договоры расторгаются только в судебном порядке.

Также не следует считать, что, если предусмотрены штрафы за досрочное расторжение договора в виде обеспечительных платежей, с этим ничего нельзя сделать. На самом деле данные штрафы можно оспорить, если вы предварительно за 3 месяца (в зависимости от условий договора) уведомили арендодателя о расторжении договора.

Будет ошибкой не соблюдать претензионный порядок рассмотрения споров. Если данное условие имеется в договоре, то оно обязательно для сторон, заключивших договор. В противном случае суд оставит исковое заявление без рассмотрения.

Также ошибкой будет считать, что обратиться к юристу нужно только после возникновения спора. Если вы обратитесь за консультацией и правовым анализом сделки до ее заключения, то ообезопасите себя от навязанных и невыгодных условий аренды.

Субаренда и в чем ее опасность.

Риск того, что договор субаренды расторгнут досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в договоре субаренды. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды.

Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора. Риск негативных последствий в таком случае несет не только субарендатор, вынужденный возвратить полученное имущество, но и арендатор, у которого, в связи с этим может возникнуть обязанность компенсировать убытки партнера по сделке.

Чтобы обеспечить интересы обеих сторон, следует сопоставить основания досрочного расторжения договора субаренды с аналогичными правилами в первоначальном арендном договоре. Если договор субаренды предусматривает тот же или больший перечень оснований, риск того, что субарендатор возвратит имущество без учета данных требований, снижается.

Важным риском договора аренды является то, что прекращение его действия влечет прекращение договора субаренды. Однако у субарендатора возникает право на заключение договора аренды, но фактически это нереализуемо при отказе собственника. Поэтому субарендатор, вкладывающий деньги в помещение, получающий лицензии под определенное помещение, сильно рискует, лучше выбрать прямой договор аренды.

Также необходимо проверить запрет в договоре аренды на заключение договоров субаренды, так как заключение договора вопреки этому запрету влечет его недействительность. Кроме того, необходимо проверить соблюдение условий заключения договора субаренды, так как несоблюдение данных требований может тоже повлечь негативные последствия. 

Кроме того, важно проверить соблюдение порядка заключения договора аренды основному, так как его несоблюдение может повлечь ничтожность, а она, в свою очередь, влечет ничтожность договора субаренды.