Правовое регулирование договора аренды. Как составить документ правильно. Проверка договора аренды.

Содержание:

• Основные аспекты договора аренды
• Правильное оформление договора аренды
• Этап №1. Подготавливаем необходимые документы. 
• Этап №2. Прописывается предмет договора. 
• Этап №3. Определяем сторон договора. 
• Этап №4. Выбираем срок действия договора и порядок оплаты. 
• Этап №5. Договариваемся о правах и обязанностях сторон. 
• Этап №6. Ответственность по договору аренды. 
• Проверка договора аренды помещения
• Прекращение договора аренды 
• Ошибки в договоре аренды

Договор аренды – это гражданско-правовой документ, составленный добровольно между владельцем актива и лицом, желающим арендовать это имущество. Документ является основанием для передачи собственником жилого помещения арендатору за определенную плату во временное пользование.  

Правовое регулирование договора аренды заключается в том, что при его составлении можно воспользоваться помощью юриста для соблюдения интересов всех сторон и грамотного составления текста документа. 

Основные аспекты договора аренды

Предметом аренды может стать любой актив. Согласно Гражданскому кодексу РФ существует несколько категорий арендных отношений, которые регулируют передачу другому лицу автотранспортные средства, здания и помещения, земельные участки, предприятия, прокат оборудования, а также финансовые средства в лизинг. 

Основные особенности договора аренды заключаются в следующем: 

• Может быть составлен в свободной письменной форме.
• В договоре должны быть прописаны два основных аспекта – предмет соглашения и сумма аренды. В противном случае документ не будет иметь юридическую силу. 
• Арендуемый объект должен быть индивидуализирован, то есть иметь то детальное описание. Необходимые сведения можно найти на сайте Росреестра, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Как правило, используются такие данные, как кадастровый номер и фактический адрес. 

Статья 609 ГК РФ предписывает заключать договоры аренды в письменной форме. Однако существуют условия, при которых могут применяться устные договоренности:

• договор заключается между двумя физическими лицами; 
• договор аренды будет действовать меньше года; 
• предмет аренды – движимое имущество. 

Правовое регулирование договора аренды недвижимого имущества сроком более 12 календарных месяцев предполагает его регистрацию в службе государственной регистрации, кадастра и картографии региона по месту расположения сдаваемого имущества. 

Правильное оформление договора аренды

Заключение любого договора предполагает соблюдение всех условий, при которых в случае возникновения разбирательства документ будет признан действующим. В случае с оформлением договора аренды любого объекта необходимо выполнить простые действия. 

Этап №1. Подготавливаем необходимые документы. 

Для заключения договора нужно иметь паспорта обеих сторон и правоустанавливающие документы, подтверждающие владение активом. 

Этап №2. Прописывается предмет договора. 

Основное условие для договора аренда. Если предмет договора – то есть сдаваемое в аренду имущество – не будет определено или будет иметь размытые признаки, то документ считается недействительным. Определяющим признаком объекта становится его индивидуальный идентификатор – кадастровый номер для недвижимости, серийный номер – для оборудования. 

Этап №3. Определяем сторон договора. 

К ним относятся:

• Арендодатель – собственник имущества. 
• Арендатор — пользователь актива за определенную плату. 

Сторонами могут выступать физические и юридические лица, а также органы государственной власти. 

Этап №4. Выбираем срок действия договора и порядок оплаты. 

Как правило, стороны самостоятельно договариваются о сроке, сумме и порядке оплаты. 

Важно знать, что в документе прописываются все три пункта, в том числе, дата окончания действия договора. 

Пункт о порядке оплаты обязательно содержит способ внесения денежных средств или предмет бартера при такой договоренности. Отдельно можно вынести пункты об индексации арендной платы или самостоятельной оплате коммунальных платежей одной из сторон. 

Этап №5. Договариваемся о правах и обязанностях сторон. 

Важно иметь в виду, что основанная обязанность арендодателя — в назначенное время передать имущество в надлежащем состоянии. 

Главная обязанность арендатора – вносить средства в установленном договором порядке, а также содержать имущество в удовлетворительном состоянии, в том числе, при субаренде. 

Этап №6. Ответственность по договору аренды. 

За нарушение условий договора могут последовать санкции для обоих сторон. Как правило, недобросоветсное исполнение своих обязанностей может грозить пений, штрафами или неустойками в соответствии с Гражданским кодексом РФ. 

Стороны договора самостоятельно определяет предмет нарушений и ответственность за возникновение подобных ситуаций. 

Одной из санкций может быть досрочное расторжение договора со стороны арендатора за передачу непригодного к использованию имущества или за скрытое обремение. Арендодатель, в свою очередь, может расторгнуть договор из-за задержек в оплате или порчи имущества. 

При возникновении подобных ситуаций стороны часто обращаются в суд с требованием досрочного расторжения договора, возмещения убытков и наложения санкций. 

Проверка договора аренды помещения

В качестве правового регулирования договора аренды часто выступает его юридическая проверка. Экспертиза договора аренды осуществляется в несколько шагов:

• Проверяются права собственности. Для этого юрист заказывает выписку из ЕГРН, знакомится с текстом договора и документацией на объект. 
• Изучается правовое состояние компании арендодателя. Проверяется база судебных решений и открытых исполнительных производств.
• Анализируется план помещения. 
• Изучаются потенциально спорные пункты, например: порядок отказа от договора, возможность увеличения аренды в одностороннем порядке, требования получить согласие на субаренду.

Основанная цель проверки договора аренды – обезопасить арендодателя или арендатора от мошеннических действий со стороны злоумышленников. Таких «черных» схем может быть несколько. 

Самая распространенная ситуация заключается в попытке сдачи объекта, который лицу не принадлежит. 

Гораздо реже можно встретить схемы, когда арендодатель хочет получить ремонт за счет арендатора или когда фактически в аренду предоставляется другой объект, отличный от того, что прописан в договоре.  

Прекращение договора аренды 

ГК РФ предусматривает две основные причины для прекращения договора аренды:

• расторжение договора по обоюдному соглашению или по требованию одной стороны в судебном порядке; 
• односторонний отказ от исполнения договора, если такая возможность предусмотрена договором. 

Ошибки в договоре аренды

Прежде всего, это отсутствие детального описания помещения. В большей степени это касается больших складских помещений, и если предмет аренды не представляется возможным, то договор можно оспорить в суде.

Случаются ситуации, когда сторонами не подписан акт приема-передачи помещения. В таком случае сложно определить точную дату начала пользования помещением, как и при расторжении договора – непонятно, когда выехал арендатор. 

В случае одностороннего отказа важно, чтобы такая возможность была прописала в договоре. В противном случае расторжение договора возможно лишь через двустороннее соглашение. 

Правовая помощь на ранних этапах будет наиболее эффективной. Юрист учтет пожелания заказчика, проверит соответствие договора законодательству и судебной практике. 
вы обезопасите себя от недобросовестности собственника и в случае судебного спора ваши аргументы будут звучать гораздо убедительней.