Проверка договоров аренды земельных участков

Содержание:

• Введение
• Содержание договора аренды земельного участка
• Выбирайте землю с подходящим видом разрешенного использования
• Оформите аренду земельного участка, если заключаете договор о покупке здания

Введение

Договор аренды земельного участка – документ, фиксирующий соглашение между арендодателем и арендатором. Первый берет на себя обязательство предоставить другой стороне во временное владение землю или ее часть. Аренда подразумевает оплату, а также целевое назначение земли, необходимость соблюдения арендатором градостроительных регламентов и нормативов.

Проверка договоров аренды земельных участков помогает избежать злоупотреблений со стороны одного из участников соглашения. Эта юридическая услуга предотвращает возможные конфликты, судебные разбирательства, помогает сторонам заключить контракт на взаимовыгодных условиях, а также не допустить претензий со стороны контролирующих органов.

Проводить проверку договоров аренды земельных участков должен квалифицированный юрист, хорошо знакомый с законодательной базой. Вопросы, связанные с земельной арендой, регулирует Земельный кодекс РФ.

Содержание договора аренды земельного участка

Чтобы составить договор аренды земельного участка, необходимо включить в него существенные условия:

• Предмет.
• Объект аренды и сведения, позволяющие точно его определить.
• Размер и сроки оплаты.
• Все прочие условия, по которым стороны считают нужным договориться.

Арендодателю рекомендуем указывать в контракте:

• Права третьих лиц на участок. Если вы не предусмотрите этот пункт, арендатор сможет требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
• Обязанность арендатора внести обеспечительный платеж. Если арендатор не заплатит вовремя, вы сможете зачесть обеспечительный платеж в счет долга.
• Право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы. Оно поможет сохранять уровень дохода от сдачи имущества в аренду, несмотря на инфляцию. Однако надо учесть, что одностороннее изменение размера платы возможно не чаще раза в год.

В свою очередь, арендатору следует включить в контракт такие пункты:

• Ограничение права арендодателя на одностороннее изменение арендной платы. Арендодатель может предложить включить в договор свое право на ежегодное одностороннее изменение арендной платы. 
• Условие о наличии или отсутствии обременений, ограничений по использованию участка с учетом его разрешенного использования. Если арендодатель предоставит вам заведомо ложную информацию об ограничениях или обременениях, вы сможете требовать расторжения договора и возмещения убытков или уменьшения арендной платы.

Такие права есть у арендатора и в случае, когда заведомо ложной оказывается информация о разрешении на застройку, использовании соседних участков, качественных свойствах земли и так далее.

Обеим сторонам рекомендуем указать в договоре аренды земельного участка:

• Срок аренды. Если он не указан, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
• Состояние земельного участка на момент передачи. Это условие поможет избежать споров при возврате имущества по окончании аренды. Дело в том, что арендатор должен вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если в договоре описано состояние участка на момент передачи в аренду, то при его возврате можно будет определить, какие недостатки возникли в период аренды, а какие были изначально.

Квалифицированный юрист также обязательно проверит категорию земельного участка перед заключением контракта, соберет справки о состоянии земли, наличии ее в реестрах.

Встречаются ситуации, когда сторона заключает договор аренды, но не может вести на участке деятельность по вине арендодателя или других лиц. Например, участок соответствует целям, но нет необходимых изменений, которые должен внести арендодатель. В этом случае арендатор вправе заявить о невозможности использовать землю по целевому назначению и расторгнуть договор. Он вправе оспорить начисление арендной платы, если не мог эксплуатировать объект аренды не по своей вине.

Выбирайте землю с подходящим видом разрешенного использования

В соответствии с Земельным кодексом любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений – Минэкономразвития России.

Классификатор видов разрешенного использования утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее – Приказ № 540). Он определяет виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления в силу указанного приказа.

Органы местного самоуправления устанавливают виды разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки, если они были приняты до вступления в силу Приказа № 540, однако если виды разрешенного использования устанавливаются или изменяются в правилах землепользования и застройки после 24.12.2014, то виды разрешенного использования должны соответствовать классификатору.

По заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) о разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» уполномоченные органы обязаны направлять документы для внесения сведений в ГКН в случаях принятия ими решений, в том числе об утверждении правил землепользования и застройки, об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Важно отметить, что виды разрешенного использования применяются не только в связи с предоставлением земельных участков, но и действуют в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности.

Оформите аренду земельного участка, если заключаете договор о покупке здания

Владельцы зданий не всегда спешат заключить договор об аренде земельного участка. Например, когда компания приобретает объект недвижимости, она не сразу обращается в Росреестр, чтобы переоформить соглашение. Возникает риск: компании грозит штраф. Размер штрафа составляет 2-3% кадастровой стоимости земли. 

В ряде случаев компании оспаривали штрафы. В одном деле собственник пятнадцатиэтажного нежилого капитального строения добился отмены штрафа. Суд посчитал, что покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, который занят недвижимостью, и земли для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Тот факт, что собственник не зарегистрировал право, не образует состав административного правонарушения. 

Но есть и другая точка зрения. Так, суд посчитал, что законодательство не освобождает собственников нежилых помещений от обязанности оформить в установленном порядке право на землю. Чтобы исключить риски, целесообразно обратиться в территориальное управление Росреестра и оформить договор аренды земельного участка. Также следует обратиться за помощью юриста, который подготовит заключение и укажет на возможные спорные пункты в контракте.