Юрист по аренде недвижимости

Сегодняшние экономические и бизнес-реалии предполагают четко и грамотно закреплять арендные отношения между сторонами. Особенно это касается деятельности в сфере сдачи и найма торгового зала, склада, офисной недвижимости и других видов помещений. Дело в том, что такая деятельность связана с соблюдением административных регламентов, законодательных правил и обязанностей, а также другими юридическими нюансами неисполнение которых нередко приводит к возникновению спора. При невозможности решить его в досудебном порядке уязвленная сторона будет искать справедливость в суде. Во избежание таких ситуаций целесообразно обратиться за помощью к юристу по аренде недвижимости.

Услуги такого специалиста, как правило, включают в себя:

• Составление договора на аренду помещения на основе шаблона или требований, заявленных сторонами.
• Согласование подготовленного договора со второй стороной.
• Анализ текста договора, составленного второй стороной, на предмет поиска возможных рисков для клиента и проведение работы по их снижению.
• Подготовка и составление дополнительных документов, например, соглашений или приложений к договору при появлении неожиданных обстоятельств.
• Работа с полученной документаций в случае возникновения конфликтной ситуации и составление грамотной претензии.
• Ведение переговоров с контрагентами от имени клиента.
• Представление интересов клиента или компании в различных инстанциях, в том числе, в суде.
• Проведение консультаций по поводу юридических аспектов сдачи или аренды недвижимости.
• Осуществление государственной регистрации договора аренды в государственных органах.
• Надзор за соблюдением условий сделки.
• Подготовка претензии для досудебного урегулирования возникших споров и обеспечение выполнения условий для разрешения конфликта до суда.

Чаще всего в своей практике юристы по аренде недвижимости сталкиваются с уже составленным шаблонным договором, подготовленным арендодателем. Такая ситуация особенно распространена в сфере аренды помещений в торговых или бизнес-центрах. Не каждый бизнесмен может понять тонкости прописанных в контракте пунктов, поэтому обращается за помощью к специалистам по недвижимости. При этом многие считают, что править заготовленные договоры нельзя. Однако в последнее время просчитывается тенденция к гибкому подходу со стороны управляющих компаний в вопросах внесения корректив в шаблонный текст. В любом случае на что следует обратить внимание перед подписанием договора аренды?

• Проверка юридических прав арендодателя на интересующий объект недвижимости. Подобная информация содержится в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.
• Находится ли недвижимый объект в государственной или муниципальной собственности. Если да, то его аренда осуществляется через проведение специальных аукционов.
• Проверка правового статуса арендодателя. Если компания находится в стадии ликвидации, от подписания договора лучше отказаться.
• Наличие незавершенных судопроизводств в отношении контрагента. Как правило, каждый судебный спор таит в себе риски будущего выселения арендатора.
• Проверка контрагента на наличие незакрытых долговых обязательств через сайт Федеральной налоговой службы.
• Перед подписанием договора необходимо осмотреть помещение лично и проверить планировку на соответствие заявленной в экспликации.
• Перед сделкой нужно заранее обозначить ряд моментов: кто ответственен за пожарную безопасность, уплату коммунальных платежей и других необходимых взносов.
• Пропишите порядок возможного поднятия арендной платы.
• Обозначьте наличие прав на выполнение ремонтных и иных работ внутри и снаружи помещения.
• Убедитесь, что коммерческие условия договора вас полностью устраивают.
• Обозначьте четкие условия для расторжения соглашения каждой из сторон.

Важно знать, что нарушение условий договора может повлечь за собой его расторжение и последующее выселение вас из занимаемого помещения. Особенно это касается срыва графика внесения арендной платы и образования задолженности.

В случае резкого отказа арендодателя в допуске сотрудников или других уполномоченных лиц в занимаемое помещение юристы по аренде недвижимости рекомендуют составить акт о прекращении аренды. Такой документ позволит зафиксировать окончание арендных выплат на текущую дату, а также перестать оплачивать коммунальные и другие платежи.

Важно знать, что создание условий для невозможности работы – выключение электроэнергии, водоснабжения – можно расценивать в качестве оснований для прекращения оказания услуг со стороны арендодателя. Такое положение подтверждается судебной практикой.

При этом в случае ухода из помещения вы можете вернуть стоимость так называемых неотделимых улучшений. Это затраты на произведенный ремонт и модернизацию средств коммунального хозяйства. Однако для возврата издержек необходимо, чтобы в договоре был прописан пункт о непредоставлении скидки или каникул на плату за произведенные улучшения.

Как правило, арендодатели сталкиваются с двумя проблемами: что делать если арендатор не платит и как его выселить?

В первом случае нужно задокументировать нарушение сроков оплаты. При двукратной просрочке закон позволяет начать процедуру выселения через направление претензии и расторжение договора аренды.

В случае фактического выселения юристы по аренде недвижимости советуют действовать правовыми методами, то есть опечатать помещение и составить опись имущества арендатора.