Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Проведение любых юридических сделок, и работа с недвижимостью здесь не исключение, связано с вложением или получением немалых денежных сумм. Именно такое обстоятельство заставляет нервничать многих продавцов и покупателей. Чтобы не волноваться за свои средства и избежать сделок с мошенниками, многие резонно обращаются за юридическими услугами сопровождения сделок с недвижимостью. Опытный специалист может взять на себя:

• Поиск различной информации о наличии обременений, долгов или залогов на этом имущественном объекте.
• Проверку предоставляемых продавцом документов.
• Полное сопровождение сделки купли-продажи недвижимости, включающее в себя подготовку необходимых документов и присутствие на сделке.
• Помощь в составлении и расторжении договора аренды.
• Помощь в регистрации права собственности на недвижимость.
• Консультация юриста по сделкам с недвижимостью на всех этапах проведения процедуры и, при необходимости, поиск нестандартных решений.
• Представление интересов клиента в суде.

Как вы можете заметить, в обязанности юриста по сопровождению сделок с недвижимостью входит целый ряд важных задач. Такая универсальность совсем не случайна: услуги специалиста актуальны для всех участников рынка: продавца, покупателя и других заинтересованных лиц.

По сути, субъектам любой сделки с имуществом нужно обращаться за помощью к специалисту всегда, а при признаках наличия каких-либо рисков – в особенности. По опыту мы можем сказать, что юридическое сопровождение купли-продажи недвижимости может избавить сразу от нескольких неприятных ситуаций. Что мы имеем в виду?

• У купленного объекта есть определенные нюансы, из-за которых продажа была невозможна. На наш взгляд, это один из самых неприятных сценариев для приобретателя. Есть большой риск быть втянутым в судебный спор, итогом которого может стать отчуждение квартиры и возврат денег обратно. Однако здесь существуют уже свои риски, связанные с возможной тратой ваших средств продавцом и возможной длительностью их возврата.
• Наличие банковских, судебных или прочих обременений. Во-первых, не всякое ограничение позволяет продажу квартиры. Во-вторых, особое коварство заключается в ипотечном залоге. Здесь покупатель может столкнуться с ситуацией, когда он погасил кредит продавца, а последний отозвал решение о продаже имущества. Проблемы могут вызвать и другие виды обременений – из-за договора пожизненной ренты, ареста или права на постоянное проживание в квартире зарегистрированных в ней лиц.
• Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры или дома. Чаще всего такая ситуация возникает при использовании средств материнского капитала и не выделении доли на детей. Согласно действующему законодательству при привлечении денег маткапитала квартира делится на всех членов семьи в равных долях. Это положение касается и детей до 14 лет. Однако при юридическом сопровождении покупки недвижимости мы нередко сталкиваемся с сокрытием факта использования маткапитала и отсутствием распределения долей. Такая ситуация чревата признанием сделки недействительной. Но главная проблема – в наличии нюансов по возврату денег от продавца покупателю.
• Не учтены интересы бывших супругов. Согласно Гражданскому и Семейному Кодексам РФ, приобретенное в браке имущество считается совместным. На этом основании распоряжаться такой недвижимостью нужно по обоюдному согласию даже после развода. Продажа квартиры или дома одним из бывших супругов может легко быть оспорена вторым из них в суде.

Как мы отметили ранее, юрист по продаже имущества обеспечивает полное сопровождение сделки со стороны продавца или покупателя. Для того, чтобы цель была достигнута для обеих сторон, нужно выполнить последовательную работу.

Во-первых, необходимо заключить договор на оказание юридических услуг по сопровождению сделок с недвижимостью.

Во-вторых, требуется проанализировать все правоустанавливающие данные и документы, предлагаемые к подписанию. Именно на этом этапе могут вскрыться ряд факторов с повышенным риском, из-за которых сделка может быть отложена или отменена. Как правило, в своей практике мы сталкивались с такими случаями:

• Квартира получена по наследству, но не все наследники участвовали в сделке.
• Доли в имуществе принадлежат детям, но их интересы при продаже недвижимости не учтены или нет разрешения от органов опеки и попечительства.
• Имущество было приватизировано. Однако процедуру провели с нарушением или квартира с правом проживания человека, отказавшегося от доли при приватизации.

В-третьих, необходимо подготовить договор купли-продажи. Здесь учитываются способ и порядок оплаты, размер аванса и другие нюансы.

В-четвертых, после подписания документов они подаются в МФЦ для регистрации права собственности в Росреестре.  

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью предполагает сбор определенных сведений и наличия ряда документов. Их можно разделить на несколько блоков.

Первое – личные документы и данные. Речь идет о паспортах сторон, информации о семейном положении.

Второе – документы и сведения об имуществе. Это правоустанавливающий документ, кадастровый или технический паспорт, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, сведения из паспортного стола о проживающих в квартире.  

Можно ли вернуть задаток, если квартира оказалась с обременением?

Согласно пункту 1 статьи 463 Гражданского кодекса РФ неисполнение продавцом обязанности передать товар является основанием для отказа покупателя от выполнения договора купли-продажи. Таким образом, если продавец не может устранить препятствие для передачи квартиры покупателю, то второй может требовать возврата средств.